600亿疯狂购地！最赚钱的地铁公司，竟然靠卖房一年净赚百亿

时间： 2022-10-24 12:03     浏览量：524

最近两年来，在土拍市场上，民营房企正在逐渐退场。

与此同时，被称为“央国平”的央企、国企、城投平台成为了土拍市场的绝对主角。

众多地方国企中，还有一个身影悄然登上“舞台”。

那就是地铁公司，是的，他们也来房地产搞副业啦！

下图为2022年1-9月拿地金额进入全国100强的地铁公司：

中指研究院数据显示，2022年1-9月，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额高达585亿元，接近600亿元。

而且广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁甚至还跻身全国拿地30强。

585亿元，堪称大手笔，地铁公司入场房地产，给低迷楼市带来一股新势力。

这意味着，地铁公司将把“站城一体化开发”的TOD模式推向新的高潮。

根据国家发展改革委7月12日印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》（以下简称《方案》），明确提出支持TOD模式，打造站城融合综合体。

所谓TOD即以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。

在此意义上，《方案》也成为地铁公司进行TOD开发的政策依据。

近年来，北上广深等大城市都在交通站场区域打造大型商务区，如上海虹桥、香港西九龙、深圳北站等站城TOD，效果显著。

以此为信心，各大城市的地铁公司正在开启一场针对TOD的“豪赌”。

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深圳地铁、广州地铁拿地有多猛？

先来看看地铁公司搞房地产副业的2个佼佼者，分别是深圳地铁和广州地铁。

以下是深圳2022年第三批集中供地土拍结果：

2022年深圳第三批集中供地共出让7宗地块，有6宗成交、1宗流拍。

其中2宗拍至最高限价成交，4宗以底价成交，这场土拍一大亮点是，深圳地铁一口气拿下坪山三宗地，共计花费60.38亿，占深圳第三批土拍总金额的57%。

一句话说就是，拍出6宗地块，深圳地铁一家房企就拿走一半。

再看看广州，2022年广州首轮土拍共出让18宗地块，成交了17宗，其中广州地铁共花费165亿元拿下4宗地块，4宗地165亿元的成交额占总成交的48%，堪称大手笔。

下图为2022年广州首轮土拍成交结果：

除了看拿地金额，房企新增货值也是一项重要指标：

2022年1-9月，广州地铁以542亿元新增货值排名全国房企第14位，深圳地铁（468亿）排名第15位，广州地铁、深圳地铁的新增货值均超过龙湖集团、中国金茂。

数据显示，深圳地铁已经把自己干成了深圳第二大房企，作为深圳地铁集团全资子公司的“深铁置业”，2022年前9个月销售额达178.89亿，排名深圳房企第二名。

广州地铁则起步比深圳地铁晚一些，在广州2022年前9个月TOP20榜单中，没有广州地铁身影。

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地铁公司拿地排行榜

哪些城市的地铁公司拿地最多呢？

下面是2021年拿地金额进入全国100强的地铁公司：

如上图所示，2021年深圳地铁拿地金额达到242亿元，在全国地铁公司中排名第一，还跻身全国房企拿地金额30强。深圳地铁在房地产还有个身份也被大众熟知，深圳地铁是万科的最大股东，持有32.43亿股股份，占万科总股本27.91%。

2021年，广州地铁拿地金额117亿元，在全国房企中排名第62位，在地铁公司中排名第二，广州地铁还有个身份，那就是越秀地产的第二大股东，持股比例19.9%。

除了深圳地铁、广州地铁，2021年还有成都轨道交通、厦门轨道交通、杭州地铁拿地金额进入全国100强。

再看看2022年1-9月拿地金额进入全国100强的地铁公司：

2022年1-9月，拿地金额进入100强的地铁公司共有8家，分别是广州地铁（拿地金额165亿）、厦门轨交（125亿）、深圳地铁（98亿）、杭铁集团（51亿）、沈阳地铁（43亿）、合肥轨交（37亿）、苏州轨交（35亿）、南京地铁（31亿）。

仅这8家地铁公司，拿地金额就达到585亿元，而且他们的排名均出现上升。

除了以上提到的这些地铁公司，还有武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通近年来也有布局地产业务。

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深圳地铁，

赚钱不靠卖票靠卖地

数据显示，近三年来深圳地铁的票务年收入徘徊在30-40亿元大关，而从2018年到今年第一个季度结束，深圳地铁总投资额已经突破2000亿元，已经完成的投资额达898.78亿元，均摊到每年约为200多亿元。

而深圳地铁的赚钱能力究竟有多强呢？

2019年深圳地铁净利润为116.67亿元。

2020年为111.02亿元，这个成绩在2020年的地铁业里可以说是断层的存在，当年排名第二的京投地铁净利润为31.56亿元，不足深圳地铁的三成，而在深圳隔壁的广州排名第三，2.3亿元的净利润连深圳地铁的零头都不到。

2021年，受疫情和内外部形势影响，深圳地铁利润下滑至28.9亿元，但依然排在中国城铁首位。

▲ 图源：界面新闻

那么不靠卖票的深圳地铁究竟是如何实现盈利的呢？答案是搞房地产。

纵观深圳地铁的营收结构不难发现，“站城一体化开发”（TOD，即以公共交通为导向的城市发展方式，建立集办公、商业、文化、教育、居住等为一体的综合体）占了集团总营收的70%以上。

生活居住在深圳的人应该并不陌生来自于深圳城铁的TOD项目，它分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等深圳市各核心发展区域，产品涵盖商业、写字楼、产业园、住宅等多种业态，均为大规模城市综合体项目。

事实上，从2007年起，深圳就已经开始了在地铁上盖物业的早期探索，并逐渐让它成为集团发展的主要放下给，在发展过程中慢慢形成了涵盖从土地储备到商品房前期策划、工程建设、后期营销及运营管理在内的完整业务链。

登录深圳地铁旗下深铁置业的官网，我们可以清晰地看到深圳地铁已经手握21个轨道沿线上盖项目的开发权，开发建设规模约1260万平方米，而这份”实权“也成为了充实深圳地铁的重要来源。

▲ 图源：深铁置业官网

截至目前，深铁置业在深圳当地的权益销售金额为168.62亿元，位列地产行业第二，而从历史数据来看，深铁置业已连续七年销售额过百亿。

04

向港铁学习，

这份作业抄对了！

深圳地铁如此令人艳羡的赚钱能力，不由得让人将它和香港地铁拿来比较，毕竟香港地铁可是全球范围内第一个实现盈利的地铁，靠着走“地铁+物业”的模式成为了香港最大的开发商之一，再加之深圳与香港地缘上的亲近性，也就更为自然了。

香港地铁所开创的“地铁+物业”模式一直以来都是国内众多城铁学习的“重要课件”，在深圳地铁的实践中，我们也能找到很多相同的影子。

香港地铁靠着从政府手中获得“土地发展权”，合理规划项目综合发展业态，靠着科学的商业管理使得物业有了长足的发展，也塑造了众多商业地标，从而实现对集团利润创造的反哺。

深圳地铁深得香港地铁“以房养铁”的精髓，通过在地铁沿线盖地产，深圳地铁最早学到港铁的精髓，即在地铁沿线进行房地产开发，以此来反哺地铁运营。

现如今，地铁行业已迈入网络化时代，地铁公司懂地产，形成集地铁运营、上盖物业开发、管理、运营的“站城一体化开发”的综合性模式，实现城市利用效率最大化。

▲ 图源：深圳地铁官网

香港地铁、深圳地铁让众多城铁集团看到了跨界地产的信心，纷纷试水跟随。但是我们也特别注意到深圳地铁的地产发展并不是为了填补地铁这一基础业务带来的投入产出不平衡，更多的是基于城市发展的需求，综合考量人的发展需求，所进行的项目规划和开发。

比建地铁盖物业盖房更重要的，是建设城市，是满足人民日益美好的生活需求。

本文来源：城市战争（孙不熟团队）、财经三分钟（杨瑞）

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